Inhalt

1. Zum Thema Kostendaten und Energieverbräuche
2. Bauwerkskosten im Neubau
3. Energieeffizienzniveau und Bauwerkskosten
4. Fokus Energiebezugskosten
5. Perspektive Lebenszykluskosten

 
Was kostet Energieeffizienz? Konkret: Sind energieoptimierte Gebäude teurer als gewöhnliche Gebäude? Wie verhalten sich hierbei die Bauwerkskosten im Vergleich zu den Lebenszykluskosten? Und welche Auswirkungen hat das auf die voraussichtliche Wertentwicklung der Immobilien?
 

Im Rahmen der Begleitforschung zu den EnOB-Modellprojekten gibt es einen neuen Schwerpunkt zum Thema „Wirtschaftlichkeit“. Zwei Lehrstühle der Universitäten Wuppertal und Karlsruhe befassen sich mit den „Zusammenhängen zwischen Bauwerkskosten, Baunutzungskosten und Lebenszykluskosten sowie dem darin begründeten Optimierungspotenzial mit Blick auf minimierte CO2-Emissionen.

1. Zum Thema Kostendaten und Energieverbräuche

Für die EnOB-Modellprojekte aus Neubau und Sanierung werden Energieverbräuche und Kostendaten systematisch erfasst. Unter anderem geht es darum, die Daten in  verschiedene Kostengruppen nach DIN 276 (Bauwerkskosten) und DIN 18960 (Baunutzungskosten) zu gliedern und auf bestimmte Flächen zu beziehen. Die Kosten werden in Euro „netto“ abgefragt und können im Falle der Bauwerkskosten  auf einer Kostenschätzung oder -berechnung beruhen. Diese sind zudem regionalisiert und zeitindexiert zu vergleichen. Daher ist eine vergleichende Interpretation der Daten nur mit relativ hohem Aufwand und akribischem Vorgehen erreichbar. Bei der Ermittlung von Energieverbräuchen und Baunutzungskosten ist eine kontinuierliche, vertrauensbasierte Zusammenarbeit mit den Betreibern und Nutzern der Projekte eine wichtige Voraussetzung.

Für eine umfassende immobilienökonomische Analyse sind bei den Bauwerkskosten neben den Kostengruppen 300 (Baukonstruktionen) und 400 (Technischen Anlagen)  weitere Kostengruppen, wie z. B. Baunebenkosten (Kostengruppe 700) oder Herrichten und Erschließen des Grundstücks (Kostengruppe 200) von Interesse. Ob diese Daten in vollem Umfang ermittelt werden können, ist derzeit noch unklar. Vergleiche der aus den Daten ermittelten Kennwerten mit aktuellen Benchmarks (z. B. mit BKI bei Bauwerkskosten) werden durchgeführt.

2. Bauwerkskosten im Büroneubau

Beispielhaft wird hier eine vergleichende Bauwerkskostenanalyse für Bürogebäude im Neubau gezeigt (vgl. Abb. 2). Es fällt auf, dass die Kosten der EnBau-Modellprojekte für die Kostengruppen 300 + 400 zwar deutlich variieren, jedoch bis auf ein Projekt (UBA Dessau) innerhalb der der Vergleichswerte des BKI  liegen. Die Kostenbandbreite reicht von etwa 700 bis 1.750 Euro pro Quadratmeter BGF.

Betrachtet man bei den gleichen Gebäuden das Verhältnis von Bauwerkskosten zu Flächenanteil je Nutzer (BGF), so lässt sich keine Korrelation feststellen. Die Projekte liegen alle – bis auf ein Gebäude – verteilt im Bereich 20 bis 60 Quadratmeter BGF je Nutzer, unabhängig vom Bauwerkskostenniveau. Es gibt also sowohl teure als auch günstige Büroprojekte mit hoher Flächeneffizienz. Dies ist damit zu erklären, dass die Anzahl der Nutzer je Quadratmeter BGF von der Nutzung und weiteren Faktoren abhängig ist und nach jetzigem Kenntnisstand noch keine eindeutige Beziehung zu den Bauwerkskosten hergestellt werden kann.
Die hier vorgelegte erste Sammlung und Bewertung der vorhandenen Daten wird weitergeführt.

3. Energieeffizienzniveau und Bauwerkskosten

Für diesen Vergleich wird der Primärenergieverbrauch durch Multiplikation der Endenergieverbrauchskennwerte mit den energieträgerspezifischen Primärenergiefaktoren nach DIN V 18599-1:2007-02 ermittelt. Bezugsfläche ist dabei die beheizte Nettogrundfläche. Dies entspricht den Vorgaben der DIN sowie der aktuellen EnEV, stellt jedoch einen Unterschied dar zu den Kostenkennwerten, die nach DIN 276 auf die BGF bezogen werden.
Hinweis: Bei Gebäuden mit PV-Stromerzeugung wird die Netzgutschrift mittels Primärenergiefaktor (nicht erneuerbar) für den deutschen Strom-Mix vom Gesamtprimärenergieverbrauchskennwert abgezogen. In diesem Fall wird dann vom bilanzierten Primärenergieverbrauch gesprochen.

Eine systematische Beziehung zwischen Bauwerkskosten (Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276-1:2006-11) und Primärenergieverbrauchskennwerten herzuleiten und zu interpretieren ist nicht ohne weiteres möglich. Innerhalb der Kostengruppen 300 und 400 werden Kostenarten aufsummiert, die keinen oder nur einen geringen Einfluss auf die energetische Qualität eines Gebäudes haben, wie z. B. Kostengruppe 310 (Baugrube). Um energierelevante Kostenbestandteile besser zu identifizieren und mit (Primär-)Energieverbrauchskennwerten vergleichen zu können, sollten die Baukosten bis mindestens zur Gliederungsebene 2 der DIN 276 aufgeschlüsselt vorliegen.
Im Folgenden sei beispielhaft geschildert, weshalb sinnvolle Zusammenhänge zwischen Bauwerkskosten und Primärenergieverbräuchen nur mit ausreichenden Detailkenntnissen der Kostenstruktur möglich sind.
Ein Gebäude mit Nah- bzw. Fernwärme weist wegen des günstigen Primärenergiefaktors einen niedrigeren Primärenergieverbrauch auf. Gleichzeitig ist die Investitionssumme in die Heizungsanlage (Kostengruppe 421) im Vergleich zu nicht fernbeheizten Gebäuden deutlich geringer, da kein Wärmeerzeuger, sondern nur eine Übergabestation erforderlich ist. Also ist das Gebäude insgesamt mit niedrigeren Bauwerkskosten erstellt worden, was ohne Kenntnis der o. g. Kostengruppe zu Fehlinterpretationen führen könnte. Umgekehrt verhält es sich mit den Gebäuden, deren Primärenergieverbräuche durch die oben beschriebene Bilanzierung sehr niedrig ausfallen. Hier sind die Erstellungskosten für die PV-Anlage in der Kostengruppe 400 nicht enthalten, d. h. hier werden die hohen Zusatzinvestitionen zur Primärenergieeinsparung in den dargestellten Zahlen nicht erfasst. Bei der Wärmebereitstellung im Rahmen von Contracting-Modellen sind die Investitionen für Wärmeversorgungsanlagen nicht beim Bauherren angefallen, was ebenso zu den oben beschriebenen Effekten führen kann.

4. Fokus Energiebezugskosten

Im Rahmen der in 2009 durchzuführenden Nutzungskostenanalysen werden zukünftig auch die Energiebezugskosten der Projekte, sofern Sie zugänglich sind, betrachtet. Ziel wird es hier sein, das monetäre Potenzial, welches im Variantenvergleich von Energiekonzepten liegt (Baukonstruktion, Anlagentechnik, Energieträger und Energieversorger), zu untersuchen und darzustellen. Auch die Tarifgestaltung von Versorgungsverträgen spielt eine Rolle.

5. Perspektive Lebenzykluskosten

Für die Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien sind sämtliche mit dem Bauwerk direkt oder indirekt in Zusammenhang stehende Kosten zu berücksichtigen. Bislang wurden hauptsächlich die Herstellungskosten eines Bauwerks und seiner technischen Anlagen betrachtet.

In Zukunft wird hier die Forschungsinitiative EnOB einen Schwerpunkt setzen in der begleitenden Analyse der Modellprojekte: Im Zeitalter steigender Energiepreise und komplexer werdender Haustechnik erreichen die Folgekosten einer Immobilie – über den gesamten Lebenszyklus betrachtet – eine Größenordnung, die nicht weiter vernachlässigbar ist. Die Baunutzungskosten spielen hier eine entscheidende Rolle. Hierzu gehören im Wesentlichen die Energiekosten und die Kosten für die Instandhaltung. Zur Strukturierung können u. a. die DIN 18960:2008-02, die GEFMA-Richtlinie-200 und ergänzend zur DIN die VDI-Richtlinie 2067 genutzt werden.
Weiterhin soll für die Gesamtinvestition ein bilanzierendes Investitionsrechenverfahren angewendet werden, welches auf strukturierte Kostendaten zurückgreift. Für die Kostendaten wird eine Datenbank aufgebaut. Sämtliche EnOB-Modellprojekte können damit immobilienökonomisch einheitlich bewertet werden.

Autoren: Guido Spars, David Lehmann, Thomas Lützkendorf, Matthias Unholzer
Redaktion: Johannes Lang